悄悄地崩溃！德国银行业正在缓慢落入商业地产陷阱

当美国商业地产的阴云笼罩德国银行业之时，德国银行业对外界传递的信息很明确：别担心，我们绝大部分地产敞口都仅限于国内，自己并不会出现太大的暴雷风险，但实际情况真的是这样吗？还是他们在欲盖弥彰。

尽管德国的银行业迄今还没有出现美国那样令人不安的快速调整，但专家们认为，这是因为德国国内隐晦的会计做法在保护银行和投资者免于受到立即冲击，危机在延后且不易察觉。研究显示，相对温和的会计调整和数额不高的拨备金掩盖了一个事实，即德国银行在商业地产的曝险比多数欧洲银行都高，而且德国的银行放贷更加激进。

其结果就是商业房地产的崩盘时间在延后，并且来得会突然且迅速。欧洲央行一些高级官员表示，随着对整个欧元区银行商业地产风险敞口进行调查，德国将不可避免地成为特别焦点。

德国奥斯纳布吕克大学经济学教授Valeriya Dinger表示：

“这（商业地产巨幅下滑导致的银行财务问题）绝对不仅仅是美国的问题，即使不存在系统性风险，如果德国银行业因国内商业房地产敞口而计提新一轮贷款损失拨备，我也不会感到惊讶”。

德国与法国的银行在欧盟持有商业房地产贷款最多，但他们只将其中较小部分归类为不良贷款，最近德法银行的不良贷款占比一直上升，而在其他几个国家则有所下降。

之所以只有少量贷款被标记为不良贷款，部分原因在于德国的房地产估价师长期以来使用一种平滑价格的计算方式，所基于的假设是多数投资者不会在楼市下滑时卖房子，相比美国和英国，德国银行业对所贷款物业的估值评估更新不太频繁，所以真实问题可能已经被掩盖较长一段时间。

私募股权公司Patron Capital Advisers的创始人KeithBreslauer表示，在美国没有任何地方可以隐藏这类的违约行为，但德国不是这样。

监管机构一直敦促银行为潜在损失做好准备，欧洲央行敦促他们利用去年的部分利润来建立拨备，但旨在阻止银行逃税的会计规则意味着银行真正能计提的坏账损失拨备金有限。

德国金融监管机构BaFin认为上述问题只是打击到个别银行的盈利表现，并没有威胁到他们的偿付能力，因为和金融危机时期不同的是，这次的问题集中在房地产市场的一小部分区域。

BaFin的官员Birgit Rodolphe表示，虽然欧洲央行加息导致商业地产价值下滑，但同时也推高了银行的利润，应该可以吸收掉部分损失。

惠誉周一发布报告称，如果银行的内部估价被证明过于乐观或者落后于市场预期，那么贷款减值拨备可能会大幅增加，该评级公司预计，2025年前银行的商业地产敞口带来的损失将处于较高水平。

德国的房地产价值特别容易受到借贷成本上升的影响，那是因为资本化率——或房地产投资的潜在回报率，在低利率时代弱于其他市场，这在一定程度上也解释了为什么被视为投资基准的德国国债收益率低于零。

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