中國房地產市場蕭條真的那么糟糕嗎？一個外國投資者的自白

我首先聲明，我不是地產大亨，也不從事金融工作。我確實在中國买賣過房產，一處在北京，一處在青島。我現在就住在我青島的公寓裏。所以我比一般在推特上的鍵盤俠們知道多一點點，對中國房地產市場的洞察力甚至比美國的一些房地產和金融的“中國專家”要敏銳一點點。

   順便說一句，不是我吹牛，我時機都把握的非常好，幾乎把握了最佳時機。

那么我們开始。中國的房地產價格貴嗎？

是的，客觀上很貴，在北京和上海，"毫不起眼 "的兩居室動輒百萬美元或更高。但是，在同等條件（地理位置）下，每平方的價格仍然比紐約和舊金山便宜，甚至比波士頓、巴黎、倫敦或赫爾辛基便宜。但是，中國的收入絕對值要低得多。例如，在北京或上海工作得很好的白領，從事 IT 或金融工作，也許是個總監，年收入可能最多 10 萬美元。當然，在舊金山和紐約，與此相當的人年薪在 20 萬至 30 萬美元之間。因此，我們可以做一些衡量，但總體而言，中國的房地產是昂貴的。當然，如果你的收入較低，你可以去更遠的地方，也許花 20 萬美元就能买到一套公寓（中國有很好的地鐵系統），但這樣一來，你的通勤時間就是去程一小時，回程一小時。這在哪裏都一樣。

對於很多想买房的人來說，房價下降是值得歡迎的！

以下是彭博社最近刊出的2018年11月到2023年3月期間中國各個城市房地產降幅的情況：

有壞消息嗎？有。這個消息對投機者來說是個壞消息：他們买賣房產是為了謀利，而不是為了居住。有兩種投機者：個人和开發商。個人的麻煩要小一些，他們最終可能無法快速致富，房地產可是中國過去30年最賺錢的投資品了。但個人投資的房產，還是可以出租，且租金有可能覆蓋按揭款。

與美國不同，中國沒有自己次級貸款，在中國沒法首付2000美元就能买到價值百萬美元的房子。你必須首付20%-30%，有時甚至更高。中國的利率仍然很低（幾乎沒有通脹），而且還在下降中。貸款金額並沒有上升。對於大多數人來說，如果把房子租出去，幾乎就能還清房貸（我在北京投資的房產就是這樣維持的）。還有一個問題：大多數人能把房子租出去嗎？开什么玩笑，中國有14億人，還有幾億人住房條件惡劣，房租會降一點，但大多數人還是可以把房子租出去的，不是太大問題。

大問題出在开發商身上。他們是建造這些樓盤的人。他們的商業計劃中已經預設了房價上漲的因素。他們從銀行借貸巨額資金，有時甚至高達數百億美元，用於建造整座城市。他們在財務收入預測中假定房價會上漲。他們甚至採取保守的做法：每年上漲 5%（其中一些項目需要 10 年時間）。然後中國的房價每年上漲 10%-15%。我在北京的房子在10年內漲了 4 倍。所以這些开發商做得很好。但當房價突然下跌，他們的整個財務模式就崩潰了。他們不僅無法向銀行償還貸款，甚至無法向建築工人支付工資，向供應商支付應收款。很多項目停滯不前。當然，人們已經為這些樓盤付了首付。項目應該在某個日期前完工，如果沒有完工，开發商就必須支付違約金： "我本以為 2024 年就能入住，現在卻要多租兩年，誰來為此买單？真是一場噩夢。”

真是一團糟。現在，可以肯定的是，中國政府將介入並解決這一局面。這並不是因為它是一個“社會主義”的政府，而是因為政府就是這么做的。美國政府在 2008 年也做了同樣的事情：救助房利美和房地美。中國政府將救助一些开發商，可能允許銀行向這些开發商提供更多貸款，即使他們未能償還貸款。我預計他們對這些公司的處罰也會比美國對倒閉銀行和債權人的處罰嚴厲得多。還記得他們讓恆大的CEO先變現其數十億美元財富中的大部分，用於償還公司債務。

沒有人會失去所有的錢。 有些人將不得不等待更長的時間才能入住。有些人可能會得到退款。而那些為了投機而买房的人，可能不會有太好的結果。肯定會有一些抗議活動。但沒有人會傾家蕩產、血本無歸。

這就產生了連鎖反應。當個人和开發商在房產上賺了錢，他們就會拼命消費。他們买車、买大電視、去海南度假、去新疆探險、包養情婦、买 LV 包，等等等等。現在，這種情況會減少一些。這種現象不會完全消失，但會減少。這意味着，消費的減少將影響到其他一大批行業。

順便說一句，15%的降幅其實並不嚴重。2009 年，北京的房地產下跌了近 50%（我就是那時买的😉）。中國的房地產市場並非鐵板一塊。它是很多很多市場的集合。比如北京的通州，你肯定沒聽說過，從 2008 年到今天，那裏的房價至少兩次下跌了 50%。據我所知，長沙和雲南也有一些地區的房價跌幅大於 50%（我認識那裏的人，他們告訴我的）。因此，15% 的跌幅並不算什么。特別是考慮到從 2015 年到 2020 年，中國大城市的房價幾乎上漲了一倍。就在這短短 5 年裏。所以，如果你的東西從 100 升到 200，然後下降 15%，那是多少錢？這取決於你是什么時候买的。有點像股票。如果你在 100 點买的，那么你還可以。如果你在 200 點买入，那么......你可能就有麻煩了。但前提是你是為了投機。如果你打算一輩子住在這裏（就像我住在青島的房子裏），誰會在乎呢。

來自：推特

原作者：尼克

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